Découvrez notre rubrique « Vos problèmes / nos solutions » . Notre expert analyse et conseille des particuliers rencontrant un problème précis dans leur construction ou leur rénovation.

Aujourd’hui, nous conseillons les propriétaires d’un appartement situé dans une copropriété horizontale de deux niveaux ( rez-de-chaussée et 2 étages). Ils rencontrent un certain nombre d’infiltrations d’eau dans leur logement récemment acquis…

Un souci de dégât des eaux sur les terrasses

L’immeuble de nos propriétaires bretons dispose de toitures-terrasses non accessibles (on ne peut s’y rendre, sauf en cas d’entretien). Ces toitures sont recouvertes d’une étanchéité bitumineuse disposant d’un isolant en sous-face. Les clichés transmis par les propriétaires permettent de constater la présence d’eau sur la terrasse, même après plusieurs jours sans pluie.

Ceci indique la présence de contre-pentes très importantes (supérieures à 2cm et jusqu’à 5 cm dans certaines zones) qui permettent à l’eau de stagner même par beau temps.

Ce dégât des eaux est également lié à une absence d’entretien de la terrasse. En effet, depuis leur mise en œuvre en 2016, les terrasses n’ont fait l’objet d’aucun entretien. Les feuilles qui s’y sont amassées au fil du temps ont obstrué les descentes d’eau pluviales et générées un énorme dégât des eaux en fin d’année dernière.

Les conseils de l’expert sur l’entretien des toits-terrasses

Il est indispensable de procéder à l’entretien de ces toitures-terrasses même si elles ne sont pas utilisées en lieu de vie . En effet, ces toitures très plates recueillent facilement les déchets végétaux transportés par le vent. Ce phénomène peut être amplifié si la construction se situe en bord de mer où les oiseaux peuvent nidifier en période de ponte.

Ainsi, il existe un guide pour « l’élaboration de notices de surveillance et d’entretien d’une maison individuelle ou d’une construction assimilable ». Il propose une méthode et indique dans un tableau les zones indispensables à vérifier (FD P05-102 date de septembre 2003 – édité par le CSTB).

Voici ce que l’on peut y trouver comme informations :

Couverture collecte et écoulement des eaux pluviales
Nota : Les dispositions ne tiennent pas compte des vérifications à effectuer après un évènement climatique important.

Descriptif sommaire :

  • Enlèvement des feuilles mortes et des végétaux parasites sur la toiture, dans les gouttières et autour des crapaudines.
  • Éventuellement nettoyage de la couverture
  • Examen de l’état des solins, des profilés de rives, des noues et des souches
  • En complément, sur les terrasses accessibles et non accessibles

Pour les étanchéités par membrane ou asphalte sur dalle :

  • S’assurer du bon état de la protection (dalle sur plots ou graviers)
  • Surveiller la tenue des relevés, des solins et des joints de dilatation
  • S’assurer de l’absence d’humidité des locaux sous terrasse
  • Vérifier le bon fonctionnement des lanterneaux ouvrants ou trappes de désenfumage.

Dispositions à mettre en place annuellement

L’oeil de l’expert

Ce type d’entretien peut être réalisé par le propriétaire lui-même (dans le respect des sécurités nécessaires) ou par un professionnel de la couverture et de l’étanchéité. C’est d’ailleurs à cemême propriétaire querevient la prise en charge financière de cet entretien.

Ainsi, la dépense est à intégrer au budget de la copropriété dans le cas de nos téléspectateurs et cela enprocédant à un calcul de la cote part de chaque propriétaire de cet immeuble.

Pour la réparation des dégâts suite à ce sinistre il faut comme toujours raisonner au cas par cas. Ici, le dégât des eaux a laissé des traces d’eau au plafond à l’intérieur de l’appartement. C’est donc l’assurance habitation du locataire (ou occupant des lieux) qui doit prendre en charge les embellissements.

Pour procéder à cette prise en charge il faut effectuer une déclaration auprès de son assurance qui va mandater un de ses experts pour estimer le coûtdes travaux de remise en état (déduction faite de la vétusté).Quant aux travaux à l’extérieur, ils devront être pris en charge par les occupants des lieux.

Notre expertise

Plusieurs données sont à retenir pour éviter de vivre la même déconvenue.

Tout d’abord, dans ce cas précis, le vendeur aurait dû informer l’acheteur que l’immeuble avait déjà subi de nombreux dégâts des eaux . De même, il est nécessaire que l’ensemble des copropriétaires mette en place une logistique d’entretien annuelle pour ces toitures et terrasses (accessibles ou non). Elles doivent être entretenues avec attention dans le but de pérenniser les ouvrages et pour éviter d’éventuels dégâts des eaux (obligation d’entretien voir FD P05-102 de septembre 2003 éditer par le Centre Scientifique et Technique du Bâtiment).

Même si ces entretiens peuvent être réalisés par le propriétaire lui-même, il est conseillé de faire appel à un professionnel car il sera en mesure, en cas de problème technique ou de désordre de fournir des conseils.

Pour rappel

En cas de travaux ou d’entretien, il est nécessaire de réclamer à l’intervenant :

  • un devis détaillant son intervention avant travaux
  • une facture identique au devis après travaux

Cette disposition permettra si besoin de prouver votre bonne foi en cas de contestation de prise en charge des embellissements pour défaut d’entretien.

 

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