Création de la loi du 4 janvier 1978 dite loi « SPINETTA », la garantie de parfait achèvement prévue par l’article 1792-6 alinéa 2 et suivants du code civil est la conséquence de la suppression de la réception provisoire qui préexistait avant la refonte du régime de responsabilité des constructeurs.

But de la garantie.

La garantie de parfait achèvement concerne la réparation des désordres qui ont fait l’objet, soit de réserves de la part du maître de l’ouvrage (le client) lors de l’établissement du procès verbal de réception des travaux, soit d’une notification écrite dans un délai déterminé.

Qui est tenu à la garantie et pendant quelle durée ?

La garantie de parfait achèvement n’est due que par l’entrepreneur et ce pendant une durée d’un an à compter de la réception des travaux.

Est-il possible d’y déroger ?

Avant le 1er décembre 1991, date d’entrée en vigueur de la loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990 relative au contrat de construction de maison individuelle, il était possible de prévoir contractuellement une durée inférieure (ex : un mois) cette disposition n’étant pas d’ordre public. Depuis cette date, l’article 1792-6 du Code civil prévoyant la garantie de parfait achèvement figure désormais parmi les textes auxquels il ne peut être dérogé, la durée de garantie ne peut être inférieure à un an.

Quels sont les défauts couverts par la garantie ?

Les désordres réparés au titre de la garantie de parfait achèvement sont ceux qui ont été signalés par le maître de l’ouvrage et notamment les vices et défauts de conformité apparents qui ont fait l’objet de réserves sur le procès verbal de réception de travaux.
Un défaut de conformité apparent est un défaut dont le maître d’ouvrage a pu se rendre compte seul, sans le recours d’une personne extérieure (ex : maître d’oeuvre). Le caractère apparent doit donc s’apprécier en fonction des compétences techniques du maître d’ouvrage selon le corps d’état concerné.
La garantie ne s’étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage de l’ouvrage.

Quelle garantie pour les désordres ayant fait l’objet de réserves à la réception ?

Les désordres faisant l’objet de réserves lors de réception des travaux sont couverts par la garantie de parfait achèvement et non par la garantie décennale, sauf en cas d’aggravation des désordres.
Exemple : une entreprise réalise des enduits. Lors de la réception, le maître d’ouvrage émet des réserves à propos de l’apparition de fissures. Si les fissures ne sont pas infiltrantes et constituent un désordre purement esthétique, il sera fait application de la garantie de parfait achèvement. Par contre, si elles se révèlent infiltrantes et risquent de rendre l’ouvrage impropre à sa destination, les conditions sont remplies pour que soit fait application de la garantie décennale.

Quelle garantie pour les désordres apparus après la réception ?

Les désordres sont ceux ayant fait l’objet d’une notification écrite de la part du maître d’ouvrage à l’entrepreneur dans l’année suivant la date de réception des travaux.
Suivant la nature du désordre, il pourra être invoquée la garantie de parfait achèvement (ex : désordre d’ordre esthétique), la garantie de bon fonctionnement s’il s’agit d’un élément d’équipement dissociable ou de la garantie décennale si les désordres sont d’une telle gravité que l’ouvrage risque de ne plus pouvoir être utilisé conformément à l’usage pour lequel il a été prévu.

Délais pour agir.

Il ne suffit pas seulement pour le maître d’ouvrage d’émettre des réserves lors de la réception, il doit apporter la preuve qu’il a mis tout en œuvre auprès de l’entrepreneur pour que les travaux de reprise soient exécutés.
Le simple envoi d’une lettre recommandée à l’entrepreneur ne suffit pas à justifier la mise en oeuvre de la garantie de parfait achèvement. Le maître de l’ouvrage en cas de carence de l’entrepreneur saisir le tribunal compétent pour suspendre le délai de prescription d’une année.
S’il ne le fait pas, il ne pourra pas obtenir réparation sauf à démontrer la faute de l’entrepreneur et passer ainsi sur le terrain des dommages intermédiaires qui échappent à la prescription d’un an.

Quelles sont les conséquences en terme de prise en charge par l’assurance ?

Les conséquences peuvent être importantes puisque la garantie de parfait achèvement relève de la responsabilité contractuelle et n’est pas couverte par les polices d’assurance, contrairement à la responsabilité décennale qui fait l’objet d’une obligation d’assurance.
Les travaux de reprise resteront donc à la charge de l’entrepreneur ce qui peut représenter un coût important.

L’exécution des travaux de reprise.

Il n’existe pas de règles précises en la matière. Cependant, il est indispensable de consigner par écrit la liste des travaux qui devront être exécutés, les délais à respecter et une fois ceux-ci réalisés faire signer un constat de levée de réserves.
En l’absence d’accord entre les parties ou en cas de non-respect des délais convenus et après mise en demeure restée sans réponse, les travaux de réfection peuvent être effectués, aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.
En cas de refus du client de lever les réserves malgré la réalisation des travaux, il est conseillé de le faire constater judiciairement.

Marchés publics

La garantie de parfait achèvement existe aussi dans ce type de marché et elle est prévue à l’article 44-1 du cahier des clauses administratives générales (CCAG) tel qu’il est prévu par le décret du 21 janvier 1976 dans l’attente d’un nouveau CCAG conforme aux dispositions du nouveau code des marchés publics.
Elle est d’une durée de 1 an sauf stipulation différente à compter de la réception de travaux ou de 6 mois à compter de cette date si le marché ne concerne que des travaux d’entretien ou des terrassements.
Dans le cadre des marchés publics, l’obligation de parfait achèvement est beaucoup plus précise puisque l’entrepreneur doit :
– exécuter les travaux et prestations éventuels de finition ou de reprise objet des réserves figurant sur le procès verbal de réception des travaux ;
– remédier à tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage ou le maître d’œuvre, de telle sorte que l’ouvrage soit conforme à l’état où il était lors de la réception ou après correction des imperfections constatées lors de celle-ci ;
– procéder, le cas échéant, aux travaux confortatifs ou modificatifs dont la nécessité serait apparue à l’issue des épreuves effectuées conformément au CCAP ;
– remettre au maître d’œuvre les plans des ouvrages conformes à l’exécution.

Conclusion

Très souvent ignorée car totalement éclipsée par la garantie décennale, la garantie de parfait d’achèvement n’en demeure pas moins l’une des spécificités du régime de responsabilité des constructeurs d’ouvrage de Bâtiment.
Elle constitue une sorte de « service après-vente » d’une durée d’un an pour les désordres dont la gravité ne remet pas en cause la pérennité de l’ouvrage.
Cependant, même si ces désordres sont de faible importance et souvent de nature esthétique, ils peuvent avoir de lourdes conséquences pour l’entrepreneur.
En effet, ils ne sont pas le plus généralement couverts par les contrats d’assurance et les travaux de reprise demeurent à la charge de l’entrepreneur.
Ainsi, pourront être concernées par exemple la reprise d’une couverture suite à des coulures sur les tuiles ou ardoises sans que soit concernée l’étanchéité de la toiture ou la reprise d’un enduit suite à la présence de fissures non infiltrantes, travaux dont le coût est loin d’être négligeable.

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